양도소득세 계산기 (주택)

소득세법 제89조·제95조·제103조·제104조·제55조, 같은 법 시행령 제154조·제160조, 지방세법 제103조의3 기준 (2026-09-28 조회). 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 1세대 1주택은 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도)을 채우면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 넘는 집은 양도차익과 장기보유특별공제에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 곱한 몫만 과세한다. 장기보유특별공제는 보유 3년부터 — 표1은 연 2%(15년 30%), 1세대 1주택이 2년 이상 거주했으면 표2로 보유 연 4% + 거주 연 4%(각 10년 40%, 합계 80%)다. 기본공제 250만 원은 한 해 한 번이다. 세율은 양도일 기준이고 보유 1년 미만 70%·2년 미만 60%는 누진공제 없이 과세표준에 그대로 곱한다. 지방소득세는 산출세액의 10%. 취득일·양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날로 세고, 상속·증여·재개발과 감면은 넣지 않았다. 2주택 이상은 조정대상지역 다주택 중과(기본세율 +20·30%p, 장기보유특별공제 배제) 유예가 2026년 5월 9일에 끝나 잔금 보완 기한에 따라 갈리니 여기서 계산하지 않았다. 최종 금액은 홈택스 양도소득세 모의계산과 대조한다.