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주택담보대출 한도 계산기 — 서울 12억 연봉 8천이면 3억 9천

서울 12억 아파트에 연봉 8천만 원이면 3억 9,285만 원, 서울 20억에 연봉 2억이면 4억, 비수도권 5억에 연봉 5천이면 3억 1,224만 원. 집값 비율·총액 한도·소득 기준 중 가장 작은 값이 한도다.

주택담보대출 한도 계산기에 서울 12억 아파트, 연봉 8천만 원을 넣으면 3억 9,285만 원이 나온다.

집값의 40%인 4억 8천만 원이 아니다. 연봉이 먼저 막아서 그보다 9천만 원쯤 적게 나온다.

한도는 세 가지 벽 가운데 가장 낮은 벽이 정한다. 집값에 비례한 벽, 나라가 정한 최대 금액의 벽, 연봉으로 갚을 수 있는 만큼의 벽이다.

내 조건으로 바로 계산 → 대출 가능액 계산기 (DSR·LTV)

주택담보대출 한도 계산기 — 내 경우 얼마

아래 넷은 계산기에 그대로 넣어 나온 값이다. 금리는 계산기 기본값 연 4.2%, 30년 동안 매달 같은 돈을 갚고, 다른 대출은 없는 무주택자로 두었다.

내 경우대출 가능액막는 벽매달 갚는 돈
서울 12억 아파트 · 연봉 8천만 원3억 9,285만 원연봉약 192만 원
서울 20억 아파트 · 연봉 2억 원4억 원최대 금액약 196만 원
인천 6억 아파트 · 연봉 6천만 원2억 9,464만 원연봉약 144만 원
비수도권 5억 아파트 · 연봉 5천만 원3억 1,224만 원연봉약 153만 원

연봉 1억 원이 안 되면 대부분 집값보다 연봉이 먼저 한도를 막는다. 서울 12억 아파트로 집값 40%인 4억 8천만 원을 다 받으려면 연봉이 약 9,775만 원은 돼야 한다.

서울 20억 아파트는 연봉이 넉넉해도 4억에서 멈춘다. 수도권·규제지역은 집값 15억을 넘으면 나라가 정한 최대 금액이 4억이기 때문이다.

지금 할 일

  • 대출 가능액 계산기에 집 있는 곳·집값·연봉 셋을 넣고, 「더 정확히」를 열어 이미 있는 대출에서 1년에 갚는 원금과 이자(원리금)를 적는다.
  • 홈택스 민원증명 메뉴에서 소득금액증명을 떼어 둔다. 은행은 이 서류의 소득으로 한도를 계산한다.
  • 은행 창구 상담에 소득 서류와 매매 계약서(또는 가계약 내용)를 가져가 계산기 값과 은행 값을 견준다.
계산기 값은 출발선이고, 최종 한도는 소득 서류를 들고 간 은행 상담에서 정해진다.

한도를 정하는 세 개의 벽

주택담보대출 한도 계산기 결과를 두고 부부가 식탁에서 서류를 펼쳐 보는 장면

집값 비율, 최대 금액, 연봉 — 셋 중 가장 낮은 벽이 내 한도다.

첫째 벽은 집값 비율이다. 서울 전역과 광명·과천·분당 같은 경기 일부 규제지역은 집값의 40%, 그 밖의 지역은 70%까지다.

둘째 벽은 최대 금액이다. 수도권과 규제지역에서는 집값 15억 이하가 6억, 15억 초과 25억 이하가 4억, 25억 초과가 2억을 넘지 못한다.

셋째 벽은 연봉이다. 은행 대출은 모든 대출을 합쳐 1년에 갚는 돈이 연봉의 40%를 넘으면 안 된다.

서울 12억 아파트 · 연봉 8천만 원 — 세 벽의 높이
집값 40%
4억 8,000만 원
규제지역 무주택자
최대 금액
6억 원
집값 15억 이하
연봉 기준
3억 9,285만 원
가장 낮다 — 이 값이 한도

세 벽 가운데 가장 낮은 값 하나만 내 한도가 된다. 그래서 집값이 올라도 연봉이 그대로면 한도는 늘지 않는다.

연봉이 먼저 막는 이유 — 한도용 가산 금리

연봉 벽을 셀 때 은행은 실제 금리보다 높은 금리를 가정한다. 금리가 올라도 갚을 수 있는지 미리 보려는 장치다.

수도권·규제지역 주택담보대출은 변동금리 기준 3%p를 더한다. 비수도권은 0.75%p이고, 이 낮은 값은 2026년 12월 31일까지 유지된다.

고정 기간이 있는 혼합형·주기형은 이보다 덜 더한다.

그래서 연 4.2% 대출이라도 한도는 연 7.2%로 갚는다고 치고 계산한다. 더한 금리는 한도를 셀 때만 쓰이고, 실제로 내는 이자에는 붙지 않는다.

서울 12억 · 연봉 8천만 원 — 가산 금리가 한도를 얼마나 깎나
가산 없이 연 4.2%로 계산했다면
545,311,455원
집값 40% 벽
480,000,000원
연 7.2%로 센 실제 한도
392,856,951원

가산 금리가 없었다면 집값 40% 벽까지 다 받았을 연봉이다.

한도를 바꾸는 네 가지 조건

은행 상담 창구에서 대출 서류를 확인하는 한국인 30대 직장인

같은 집값·연봉이라도 기존 대출과 갚는 기간이 한도를 크게 바꾼다.

서울 12억 · 연봉 8천만 원을 기준으로 조건 하나씩만 바꿔 계산기에 넣었다.

바꾼 조건대출 가능액기준과의 차이
기준 (다른 대출 없음, 30년)3억 9,285만 원—
이미 있는 대출이 1년에 1,200만 원2억 4,553만 원약 1억 4,700만 원 줄어듦
갚는 기간 25년3억 7,058만 원약 2,200만 원 줄어듦
서울 9억 · 연봉 7천 · 생애최초3억 4,374만 원집값 비율 70%라도 연봉이 막음

이미 있는 대출이 가장 크게 깎는다 — 1년 원리금 1,200만 원이면 한도가 1억 넘게 줄어든다. 자동차 할부·신용대출을 먼저 줄이면 그만큼 한도가 늘어난다.

생애최초 구입자는 수도권·규제지역에서도 집값의 70%까지 된다. 다만 6개월 안에 들어가 살아야 하고, 연봉 벽은 똑같이 적용된다.

수도권·규제지역 대출은 갚는 기간이 30년을 넘지 못한다. 기간을 늘려 한도를 키우는 길은 막혀 있다.

근거 — 계산기가 쓰는 식

계산 순서와 식 펼쳐 보기

계산기는 세 값을 각각 센 뒤 가장 작은 값을 고른다. 입력 → 식 → 결과를 서울 12억 · 연봉 8천만 원으로 적는다.

  1. 집값 비율 한도: 12억 × 40% = 4억 8,000만 원
  2. 최대 금액: 집값 15억 이하 → 6억 원
  3. 연봉 한도: 8,000만 × 40% = 1년 3,200만 원, 한 달 약 266만 7천 원
  4. 한 달 약 266만 7천 원을 연 7.2%(4.2% + 3%p), 360개월로 거꾸로 계산하면 3억 9,285만 원
  5. 가장 작은 값 3억 9,285만 원이 한도

4번은 원리금균등 상환식이다. 매달 같은 돈을 갚는 방식을 거꾸로 풀어 원금을 구한다는 뜻이다.

원금 = 월 상환액 × (1 − (1 + 월 금리)^−개월 수) ÷ 월 금리. 월 금리는 연 7.2% ÷ 12 = 0.6%다.

매달 갚는 돈 192만 원은 실제 금리 연 4.2%로 다시 센 값이다. 가산 금리는 여기에 들어가지 않는다.

한도는 «연봉 40%를 가산 금리로 거꾸로 센 값»과 «집값 비율»·«최대 금액» 중 가장 작은 값이다. 은행마다 소득을 인정하는 방식과 기존 대출 원리금을 계산하는 방식이 달라 최종 값은 조금씩 다르다.

자주 묻는 질문

Q. 주택담보대출 한도 계산기 결과와 은행 한도가 다른 이유는?

A. 소득을 인정하는 방식과 기존 대출 원리금을 계산하는 방식이 은행별로 달라서다. 계산기 값은 출발선이고 최종 값은 은행 상담에서 정해진다.

Q. 연봉 8천이면 서울 아파트 주택담보대출 한도는 얼마인가요?

A. 12억 아파트, 연 4.2%, 30년, 다른 대출 없음으로 넣으면 3억 9,285만 원이다. 집값 40%인 4억 8천만 원에 닿기 전에 연봉 기준이 먼저 막는다.

Q. 주택담보대출 한도를 셀 때 더하는 금리만큼 이자도 더 내나요?

A. 아니다. 수도권 3%p, 비수도권 0.75%p의 가산 금리는 한도를 셀 때만 쓰이고 실제 이자에는 붙지 않는다.

정리

  • 한도는 집값 비율(규제지역 40%·그 밖 70%), 최대 금액(수도권·규제지역 6억·4억·2억), 연봉 40% 가운데 가장 작은 값이다.
  • 서울 12억 · 연봉 8천만 원이면 3억 9,285만 원, 서울 20억 · 연봉 2억 원이면 4억 원이다.
  • 연봉 벽은 실제 금리에 수도권 3%p(비수도권 0.75%p)를 더해 계산한다. 이자에는 붙지 않는다.
  • 이미 있는 대출 1년 원리금 1,200만 원이 한도를 1억 넘게 깎는다.
연봉 1억 아래라면 집값보다 연봉과 기존 대출이 내 한도를 정한다.

출처