아파트 취득세 계산기 1주택자 — 5억·7억·10억이면 실제로 얼마 내나

아파트 취득세 계산기 1주택자 기준으로 두드려 보면 「1%」라는 숫자와 실제 고지서가 다르다. 취득세 위에 지방교육세가 붙고, 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 하나 더 붙기 때문이다. 6억과 9억 사이는 고정 세율이 아니라 산식이라 7억과 8억의 세율이 서로 다르다.

이 글은 지방세법 조문 그대로 계산기를 만들고, 5억·7억·10억 세 가지 예를 그 계산기로 계산해 보여 준다. 조정대상지역·다주택 중과와 지자체 조례 가감은 범위 밖이다.

아파트 취득세 계산기 1주택자 — 직접 계산

취득가액을 만 원 단위로 넣고 전용면적과 생애최초 여부를 고르면 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 따로 보여 준다. 규칙은 아래 절에 있는 조문 그대로다.

세율은 세 구간, 가운데는 산식이다

6억 이하 1%, 9억 초과 3%. 그 사이는 금액에 따라 매번 다른 세율이 나온다.

지방세법 제11조 제1항 제8호가 정한 주택 유상거래 표준세율이다.

취득가액	취득세율
6억 원 이하	1%
6억 원 초과 9억 원 이하	(취득가액 × 2/3억 원 − 3) ÷ 100
9억 원 초과	3%

가운데 구간 산식에 7억을 넣으면 (7억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = (4.6667 − 3) ÷ 100 = 0.016667, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 **1.667%**다. 8억이면 2.333%, 9억이면 정확히 3%가 되어 다음 구간과 이어진다.

5억

1%

6억

1%

7억

1.667%

8억

2.333%

9억

3%

10억

3%

지방세법 제11조 제1항 제8호. 6억~9억 구간은 산식 세율(소수점 다섯째 자리 반올림).

취득세 말고 두 개가 더 붙는다

등기 단계에서 실제로 나가는 돈은 셋이다.

• 지방교육세 — 지방세법 제151조. 주택 유상거래는 취득세율의 절반에 20%를 곱한다. 1%짜리면 0.5% × 20% = 0.1%, 3%짜리면 0.3%.
• 농어촌특별세 — 농어촌특별세법 제5조. 전용면적 85㎡ 초과 주택만 취득세 표준세율 2%의 10%, 즉 취득가액의 0.2%. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 비과세.
• 취득세 감면을 받으면 **감면세액의 20%**가 농어촌특별세로 다시 붙는다. 85㎡ 이하 서민주택은 이 부분도 비과세로 본다. [확인 필요]

그래서 「1%」만 기억하면 6억짜리에서 60만 원, 85㎡ 초과면 180만 원이 계산에서 빠진다.

예 1 — 5억, 84㎡, 생애최초 아님

5억은 550만 원. 취득세 500만에 지방교육세 50만이 따라온다.

• 취득세: 5억 × 1% = 5,000,000원
• 지방교육세: 5억 × 0.5% × 20% = 500,000원
• 농어촌특별세: 85㎡ 이하 → 0원
• 합계 5,500,000원

같은 5억인데 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 1,000,000원이 붙어 6,500,000원이 된다. 면적 한 칸 차이가 100만 원이다.

예 2 — 7억, 84㎡

• 세율: (7억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = 1.667%
• 취득세: 7억 × 1.667% = 11,669,000원
• 지방교육세: 7억 × 0.8335% × 20% = 1,166,900원
• 농어촌특별세: 0원
• 합계 12,835,900원

6억에서는 660만 원이던 합계가 7억에서 1,283만 원이다. 취득가액은 1억(17%) 늘었는데 세금은 거의 두 배다. 산식 구간이 가파른 이유다. 85㎡ 초과면 140만 원이 더 붙어 14,235,900원.

예 3 — 10억, 85㎡ 초과

• 취득세: 10억 × 3% = 30,000,000원
• 지방교육세: 10억 × 1.5% × 20% = 3,000,000원
• 농어촌특별세: 10억 × 2% × 10% = 2,000,000원
• 합계 35,000,000원

84㎡였다면 33,000,000원. 10억대에서는 취득세율이 3%로 고정되므로 세율보다 부가세 두 가지가 합계를 가른다.

5억

5,500,000원

취득세 1% + 지방교육세 0.1%

7억

12,835,900원

산식 세율 1.667% + 지방교육세 0.1667%

10억

33,000,000원

취득세 3% + 지방교육세 0.3%. 85㎡ 초과면 3,500만

생애최초라면 200만 원이 빠진다

취득가액 12억 이하, 본인 거주 목적이면 취득세에서 최대 200만 원. 2028년 말까지다.

지방세특례제한법 제36조의3의 생애최초 주택 구입 감면이다. 행정안전부 운영기준(고시 제2026-3호)과 언론 보도로 확인한 2026년 요건은 이렇다.

• 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것
• 취득가액 12억 원 이하, 본인 거주 목적
• 취득세 200만 원 한도 감면 — 취득세가 200만 원 이하면 전액, 넘으면 200만 원
• 일몰은 2028년 12월 31일까지 연장

예 1에 감면을 넣으면 취득세 5,000,000 − 2,000,000 = 3,000,000원, 지방교육세 500,000원, 합계 3,500,000원이다. 85㎡ 초과면 감면분의 20%인 400,000원이 농어촌특별세로 추가돼 4,900,000원.

2026년 8월 보도에는 40세 미만 청년·서민에게 한도를 300만 원으로 올리고 주거용 오피스텔을 포함하는 개정안이 있다. 시행 시점과 조문을 확인하지 못해 계산기에는 넣지 않았다. [확인 필요]

조례와 기한

표준세율이라는 말은 지자체가 조례로 50% 범위에서 가감할 수 있다는 뜻이다. 실제로 가감하는 곳은 드물지만 최종 확인은 위택스에서 소재지를 넣고 한다.

취득세는 취득일(잔금일)부터 60일 안에 신고·납부한다. 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙는다. 잔금과 등기를 같은 날 잡는 집이 많으니, 이 돈은 대출이 아니라 현금으로 미리 떼어 둔다.

정리

• 실제 납부액 = 취득세 + 지방교육세(취득세율 절반 × 20%) + 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.2%).
• 84㎡ 기준 5억 550만 · 7억 1,284만 · 10억 3,300만 원. 85㎡ 초과면 각각 100만·140만·200만 원이 더 붙는다.
• 6억~9억은 산식 세율. 7억 1.667%, 8억 2.333%.
• 생애최초는 취득세에서 200만 원 한도 감면(12억 이하, 2028년 말까지).
• 마지막 확인은 위택스 계산기와 소재지 시군구.

출처

• 지방세법 제11조 제1항 제8호(주택 유상거래 세율), 제151조(지방교육세) — 국가법령정보센터
• 농어촌특별세법 제4조·제5조 — 국가법령정보센터
• 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 취득세 감면), 행정안전부 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준」 고시 제2026-3호(2026-01-13)
• 헤럴드경제 「청년·서민 생애최초 주택에 취득세 감면 우대 적용…200만원→300만원 확대」(2026), 개정안 보도
• 위택스 「아파트 취득세 계산기」, 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 매매 — 매수인이 부담하는 세금」