아파트 취득세 계산기 1주택자 — 5억·7억·10억이면 실제로 얼마 내나

아파트 취득세 계산기 1주택자 기준으로 계산해 보면 「1%」라는 숫자와 실제 고지서 금액이 다르다. 취득세 위에 지방교육세가 붙고, 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 하나 더 붙기 때문이다. 6억과 9억 사이는 세율이 하나로 정해져 있지 않고 계산식으로 나와서, 7억과 8억의 세율이 서로 다르다.

이 글은 지방세법 조문 그대로 계산기를 만들고, 5억·7억·10억 세 가지 예를 그 계산기로 계산해 보여 준다. 조정대상지역, 집이 여러 채일 때 붙는 무거운 세율(중과), 지자체가 조례로 더하고 빼는 부분은 이 글에서 다루지 않는다.

아파트 취득세 계산기 1주택자 — 직접 계산

계산기만 따로 쓰려면 아파트 취득세 계산기 페이지에 있다.

취득가액을 만 원 단위로 넣고 전용면적과 생애최초 여부를 고르면 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 따로 보여 준다. 규칙은 아래 절에 있는 조문 그대로다.

세율은 세 구간, 가운데는 계산식으로 나온다

6억 이하 1%, 9억 초과 3%. 그 사이는 금액에 따라 매번 다른 세율이 나온다.

지방세법 제11조 제1항 제8호가 정한 주택 유상거래 표준세율이다.

취득가액	취득세율
6억 원 이하	1%
6억 원 초과 9억 원 이하	(취득가액 × 2/3억 원 − 3) ÷ 100
9억 원 초과	3%

가운데 구간 계산식에 7억을 넣으면 (7억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = (4.6667 − 3) ÷ 100 = 0.016667, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 1.667%다. 8억이면 2.333%, 9억이면 정확히 3%가 되어 다음 구간과 이어진다.

5억

1%

6억

1%

7억

1.667%

8억

2.333%

9억

3%

10억

3%

지방세법 제11조 제1항 제8호. 6억~9억 구간은 산식 세율(소수점 다섯째 자리 반올림).

취득세 말고 두 개가 더 붙는다

등기 단계에서 실제로 나가는 돈은 셋이다.

• 지방교육세 — 지방세법 제151조. 주택 유상거래는 취득세율의 절반에 20%를 곱한다. 1%짜리면 0.5% × 20% = 0.1%, 3%짜리면 0.3%.
• 농어촌특별세 — 농어촌특별세법 제5조. 전용면적 85㎡ 초과 주택만 취득세 표준세율 2%의 10%, 즉 취득가액의 0.2%. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 비과세.
• 취득세 감면을 받으면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 다시 붙는다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호). 전용면적 85㎡ 이하 서민주택의 취득세 감면분은 같은 법 제4조 제9호·제11호로 비과세다.

그래서 「1%」만 기억하면 6억짜리에서 60만 원, 85㎡ 초과면 180만 원이 계산에서 빠진다.

예 1 — 5억, 84㎡, 생애최초 아님

5억은 550만 원. 취득세 500만에 지방교육세 50만이 따라온다.

• 취득세: 5억 × 1% = 5,000,000원
• 지방교육세: 5억 × 0.5% × 20% = 500,000원
• 농어촌특별세: 85㎡ 이하 → 0원
• 합계 5,500,000원

같은 5억인데 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 1,000,000원이 붙어 6,500,000원이 된다. 면적 한 칸 차이가 100만 원이다.

예 2·3 — 7억(84㎡)과 10억(85㎡ 초과)

예 2 — 7억, 84㎡

• 세율: (7억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = 1.667%
• 취득세: 7억 × 1.667% = 11,669,000원
• 지방교육세: 7억 × 0.8335% × 20% = 1,166,900원
• 농어촌특별세: 0원
• 합계 12,835,900원

6억에서는 660만 원이던 합계가 7억에서 1,283만 원이다. 취득가액은 1억(17%) 늘었는데 세금은 거의 두 배다. 이 구간에서는 집값이 오를수록 세율도 함께 오르기 때문이다. 85㎡ 초과면 140만 원이 더 붙어 14,235,900원.

예 3 — 10억, 85㎡ 초과

• 취득세: 10억 × 3% = 30,000,000원
• 지방교육세: 10억 × 1.5% × 20% = 3,000,000원
• 농어촌특별세: 10억 × 2% × 10% = 2,000,000원
• 합계 35,000,000원

84㎡였다면 33,000,000원. 10억대에서는 취득세율이 3%로 고정되므로 합계는 세율보다 함께 붙는 세금 두 가지(지방교육세·농어촌특별세)에 따라 달라진다.

5억

5,500,000원

취득세 1% + 지방교육세 0.1%

7억

12,835,900원

산식 세율 1.667% + 지방교육세 0.1667%

10억

33,000,000원

취득세 3% + 지방교육세 0.3%. 85㎡ 초과면 3,500만

생애최초라면 200만 원이 빠진다

취득가액 12억 이하, 본인 거주 목적이면 취득세에서 최대 200만 원. 2028년 말까지다.

지방세특례제한법 제36조의3의 생애최초 주택 구입 감면이다. 행정안전부 운영기준(고시 제2026-3호)과 언론 보도로 확인한 2026년 요건은 이렇다.

• 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것
• 취득가액 12억 원 이하, 본인 거주 목적
• 취득세 200만 원 한도 감면 — 취득세가 200만 원 이하면 전액, 넘으면 200만 원
• 일몰은 2028년 12월 31일까지 연장

예 1에 감면을 넣으면 취득세 5,000,000 − 2,000,000 = 3,000,000원, 지방교육세 500,000원, 합계 3,500,000원이다. 85㎡ 초과면 감면분의 20%인 400,000원이 농어촌특별세로 추가돼 4,900,000원.

행정안전부가 2026년 8월 26일 발표한 지방세제 개편안에는 40세 미만 청년의 한도를 300만 원으로 올리고 오피스텔을 감면 대상에 넣는 내용이 있다. 입법예고를 거쳐 10월 국회에 제출되는 개정안이라 아직 시행 전이고, 계산기는 현행 200만 원으로 계산한다.

조례와 기한

표준세율이라는 말은 지자체가 조례로 50% 안에서 더하거나 뺄 수 있다는 뜻이다. 실제로 바꾸는 곳은 드물지만 최종 확인은 위택스에서 소재지를 넣고 한다.

취득세는 취득일(잔금일)부터 60일 안에 신고·납부한다(지방세법 제20조). 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙는다(지방세기본법 제53조·제55조). 잔금과 등기를 같은 날 잡는 집이 많으니, 이 돈은 대출이 아니라 현금으로 미리 떼어 둔다.

정리

• 실제 납부액 = 취득세 + 지방교육세(취득세율 절반 × 20%) + 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.2%).
• 84㎡ 기준 5억 550만 · 7억 1,284만 · 10억 3,300만 원. 85㎡ 초과면 각각 100만·140만·200만 원이 더 붙는다.
• 6억~9억은 계산식으로 나오는 세율. 7억 1.667%, 8억 2.333%.
• 생애최초는 취득세에서 200만 원 한도 감면(12억 이하, 2028년 말까지).
• 마지막 확인은 위택스 계산기와 소재지 시군구.

출처

• 지방세법 제11조 제1항 제8호(주택 유상거래 세율), 제20조(신고·납부 기한), 제151조(지방교육세) — 국가법령정보센터
• 지방세기본법 제53조(무신고가산세)·제55조(납부지연가산세) — 국가법령정보센터
• 농어촌특별세법 제4조(비과세 제9호·제11호)·제5조(제1항 제1호 감면세액의 20%, 제6호 취득세의 10%) — 국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsId=001569&ancYnChk=0)
• 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(2026-08-26) — 청년 생애최초 한도 300만 원·오피스텔 포함, 10월 국회 제출 예정 (https://www.seoul.co.kr/news/economy/2026/08/26/20260826500301)
• 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 취득세 감면), 행정안전부 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준」 고시 제2026-3호(2026-01-13)
• 헤럴드경제 「청년·서민 생애최초 주택에 취득세 감면 우대 적용…200만원→300만원 확대」(2026), 개정안 보도
• 위택스 「아파트 취득세 계산기」, 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 매매 — 매수인이 부담하는 세금」