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전월세 전환율 계산기 — 전세 3억에 보증금 5천 남기면 월 104만 원

월 104만 1,666원 — 전세 3억 원을 보증금 5천만 원으로 낮추고 월세로 바꿀 때의 법정 상한이다. 2026년 9월 기준 전환율 상한은 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%p). 계약 중·갱신 때만 강제되고, 넘게 낸 돈은 돌려받을 수 있다.

전월세 전환율 계산기로 전세 3억 원을 보증금 5천만 원으로 낮추고 나머지를 월세로 바꿔 보면, 집주인이 받을 수 있는 월세는 한 달 104만 1,666원까지다.

계산기가 쓰는 비율은 2026년 9월 현재 연 5.0%다. 법이 정한 상한이라 계약 기간 중이나 계약을 갱신할 때는 이보다 높게 받을 수 없다.

집주인이 6%나 7%를 부르면 넘는 몫은 낼 의무가 없다. 이미 냈다면 돌려 달라고 할 수 있다.

내 조건으로 바로 계산 → 전월세 전환율 계산기

전월세 전환율 계산기 — 내 경우 월세 얼마

아래 넷은 계산기에 그대로 넣어 나온 값이다. 전환율은 계산기 기본값인 법정 상한 연 5.0%다.

내 경우월세로 바꾸는 돈월세 상한1년치
전세 3억 → 보증금 5천만 원2억 5천만 원104만 1,666원1,249만 9,992원
전세 5억 → 보증금 3억 원2억 원83만 3,333원999만 9,996원
전세 2억 → 보증금 1억 원1억 원41만 6,666원499만 9,992원
전세 1억 → 보증금 2천만 원8천만 원33만 3,333원399만 9,996원

보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때마다 월세 상한이 약 41만 7천 원씩 붙는다. 남기는 보증금을 5천만 원 늘리면 월세는 약 20만 8천 원 줄어든다.

표의 값은 원 아래를 버린 값이다. 계산기도 같은 방식으로 자른다.

지금 할 일

  • 전월세 전환율 계산기에 「지금 전세보증금」과 「월세로 바꾼 뒤 남길 보증금」 두 칸을 넣고, 집주인이 부른 월세와 비교해 본다.
  • 한국은행 누리집 기준금리 추이 화면에서 가장 최근 금리를 조회해, 계산기 「더 정확히」의 전환율 칸이 «기준금리 + 2»와 같은지 본다.
  • 상한을 넘게 달라고 하면 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청한다(국번 없이 132). 계약서와 월세 이체 내역을 가져간다.
계산기 값이 집주인이 부른 월세보다 낮다면, 그 차액이 협상의 근거다.

법정 상한 5.0%는 어떻게 나오나

전월세 전환율 계산기 결과를 휴대폰으로 보며 전세 계약서를 확인하는 한국인 30대 세입자

법정 상한은 «연 10%»와 «기준금리 + 2%p» 둘 중 낮은 쪽이다.

전환율은 «보증금 1년 이자를 몇 %로 치느냐»라는 뜻이다. 5%라면 보증금 1억 원이 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 7천 원의 월세가 된다.

주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 이 비율에 상한을 두 가지 둔다. 하나는 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값이다.

한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올렸다. 그래서 3.00 + 2 = 5.0%가 10%보다 낮고, 지금 법정 상한은 연 5.0%다.

전세 3억 → 보증금 5천만 원, 전환율별 월세
연 4%
833,333원
연 5% (지금 법정 상한)
1,041,666원
연 6%
1,250,000원
연 10%
2,083,333원

같은 2억 5천만 원이라도 전환율 1%p에 따라 월세가 약 20만 원 달라진다.

기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀐다. 2026년 7월 16일부터 8월 26일까지는 기준금리 2.75%라 상한이 4.75%였다.

상한이 지켜지는 때와 협의하는 때

상한 5.0%가 모든 전월세 계약에 적용되지는 않는다. 이미 살고 있는 집에서 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용된다.

전환율 상한 — 언제 강제되나
계약 기간 중 전환
상한 5.0% 강제
주택임대차보호법 제7조의2
계약 갱신 때 전환
상한 5.0% 강제
계약갱신요구권 행사 포함
새 집 새 계약
집주인과 협의
상한 밖으로 안내한다
월세 → 전세
집주인과 협의
상한 밖으로 안내한다

갱신 때 집주인이 혼자 전세를 월세로 바꿀 수는 없다. 국토교통부·법무부 해설집은 세입자 동의가 있어야 하고, 동의해서 바꿔도 제7조의2 상한이 걸린다고 안내한다.

살던 집에서 전세를 월세로 바꾸는 세입자라면 연 5.0%를 넘는 월세는 내지 않아도 된다. 같은 법 제10조가 세입자에게 불리한 약정을 무효로 본다. 새 집을 구할 때는 이 값을 시세와 비교하는 기준으로 쓴다.

이미 상한을 넘겨 냈다면 같은 법 제10조의2에 따라 넘게 낸 월세(차임)를 돌려 달라고 청구할 수 있다. 전세 3억 → 보증금 5천만 원을 연 6%로 바꿨다면 한 달 약 20만 8천 원, 1년 약 250만 원이 넘게 낸 몫이다.

월세를 전세로 되돌리면

전월세 전환율로 월세를 전세로 되돌리는 금액을 식탁에서 부부가 함께 계산해 보는 장면

월세 12개월분을 전환율로 나누면 보증금으로 되돌린 값이 나온다.

거꾸로 월세를 보증금으로 되돌릴 때도 같은 전환율을 쓴다. 계산기에서 월세 → 전세 버튼을 누르면 된다.

지금 계약전세로 되돌린 보증금
보증금 5천만 원 · 월세 100만 원2억 9,000만 원
보증금 1천만 원 · 월세 60만 원1억 5,400만 원
보증금 2천만 원 · 월세 40만 원1억 1,600만 원

연 5.0%로 치면 월세 10만 원이 보증금 2,400만 원과 같다. 월세 60만 원이면 1억 4,400만 원이 보증금으로 바뀐다.

이 방향은 법정 상한 밖이라 집주인과 협의로 정하는 것으로 안내한다. 계산기 값은 «월세를 이만큼 줄이려면 보증금을 얼마 더 넣어야 하나»를 어림잡는 첫 기준이다.

근거 — 계산기가 쓰는 식

계산 순서와 식 펼쳐 보기

전세 → 월세는 입력 → 식 → 결과를 전세 3억 → 보증금 5천만 원으로 적는다.

  1. 월세로 바꾸는 돈: 3억 − 5천만 = 2억 5,000만 원
  2. 1년치: 2억 5,000만 × 5.0% = 1,250만 원
  3. 한 달: 1,250만 ÷ 12 = 104만 1,666.67원 → 원 아래를 버려 104만 1,666원

월세 → 전세는 보증금 5천만 원 · 월세 100만 원으로 적는다.

  1. 월세 12개월분: 100만 × 12 = 1,200만 원
  2. 보증금으로: 1,200만 ÷ 5.0% = 2억 4,000만 원
  3. 지금 보증금을 더해: 5,000만 + 2억 4,000만 = 2억 9,000만 원

법정 상한 = 연 10%와 «기준금리 3.00% + 2%p = 5.0%» 가운데 낮은 값 = 5.0%.

월세 상한은 «월세로 바꾸는 보증금 × 5.0% ÷ 12»다. 기준금리가 바뀌면 5.0% 자리만 바꿔 넣는다.

자주 묻는 질문

Q. 전월세 전환율 계산기로 전세 3억을 월세로 바꾸면 얼마인가요?

A. 보증금 5천만 원을 남기면 월 104만 1,666원이 법정 상한이다. 2026년 9월 기준 전환율 연 5.0%로 센 값이다.

Q. 2026년 전월세 전환율 법정 상한은 몇 %인가요?

A. 2026년 9월 기준 연 5.0%다. 연 10%와 한국은행 기준금리 3.00%에 2%p를 더한 값 가운데 낮은 쪽이다.

Q. 새로 월세 계약을 할 때도 전월세 전환율 상한이 적용되나요?

A. 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 걸린다. 새 계약과 월세 → 전세는 협의로 정하는 것으로 안내한다.

정리

  • 전세 3억 → 보증금 5천만 원이면 월세 상한은 104만 1,666원이다. 보증금 1억 원을 돌릴 때마다 약 41만 7천 원씩 붙는다.
  • 법정 상한은 연 10%와 «기준금리 + 2%p» 가운데 낮은 값, 2026년 9월 기준 5.0%다.
  • 상한은 살던 집에서 계약 중·갱신 때 전환하는 경우에만 강제된다. 넘게 낸 월세는 돌려받을 수 있다.
  • 월세 → 전세는 협의다. 연 5.0%로 치면 월세 10만 원이 보증금 2,400만 원과 같다.
기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌니, 계약 직전에 한국은행 기준금리부터 확인한다.

출처