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돈· 12분 읽기

주택담보대출 이자 계산 방법 — 3억 30년 4.5%면 월 152만 원, 원금균등이면 첫 달 196만 원

월 1,520,056원(원리금균등)·첫 달 1,958,333원(원금균등) — 3억 원을 30년, 연 4.5%로 빌릴 때 매달 나가는 돈이다. 30년 이자는 2억 4,722만 원과 2억 306만 원. 대출금 2억~5억 원별 표, 금리·기간을 바꿨을 때, 중도상환수수료까지.

주택담보대출 이자 계산 방법대로 계산하면, 3억 원을 30년 동안 연 4.5%로 빌릴 때 매달 같은 돈을 내는 방식은 매달 1,520,056원이다. 원금을 매달 똑같이 나눠 갚는 방식은 첫 달 1,958,333원이라, 첫 달 고지액이 43만 원 넘게 차이가 난다.

계산에 필요한 것은 빌린 돈, 연 금리, 갚는 기간 세 숫자와 갚는 방식 하나다. 매달 같은 돈을 내는 방식을 원리금균등, 원금을 똑같이 나눠 갚는 방식을 원금균등이라고 부른다.

원금균등은 마지막 달 836,458원까지 줄어든다. 30년 동안 내는 이자는 원리금균등 2억 4,722만 원, 원금균등 2억 306만 원이다.

연 4.5%는 한국은행이 집계한 2026년 7월 예금은행 주담대 신규 금리 4.48%에 가까운 값이다. 아래 표에서 내 대출금 줄을 찾으면 된다. 식은 맨 뒤 근거 절에 접어 뒀다.

내 대출은 한 달 얼마인가 — 주택담보대출 이자 계산 방법

연 4.5%, 30년(360개월) 기준이다. 원금균등은 첫 달이 가장 많고 달마다 줄어든다.

대출금원리금균등 매달원금균등 첫 달원금균등 마지막 달30년 이자(원리금균등)30년 이자(원금균등)
2억 원1,013,371원1,305,556원557,639원1억 6,481만 원1억 3,538만 원
3억 원1,520,056원1,958,333원836,458원2억 4,722만 원2억 306만 원
4억 원2,026,741원2,611,111원1,115,278원3억 2,963만 원2억 7,075만 원
5억 원2,533,427원3,263,889원1,394,097원4억 1,203만 원3억 3,844만 원

표에 없는 금액·금리·기간은 아래 계산기에 넣는다. 표와 같은 식으로 계산한다.

주택담보대출 이자 계산기 — 대출금·금리·기간으로 매달 내는 돈
원리금균등 매달
1,520,056원
원리금균등 전체 이자247,220,135원
원금균등 첫 달1,958,333원
원금균등 마지막 달836,458원
원금균등 전체 이자203,062,500원
첫 달 이자 (두 방식 같음)1,125,000원

매달 이자를 남은 원금 × 연 금리 ÷ 12로 셈한 값이다. 원 미만은 반올림했다. 은행이 날수로 이자를 셈하면 실제 고지액은 달마다 몇천 원 다를 수 있다. 중도상환·금리 변동은 넣지 않았다.

어느 방식이든 첫 달 이자는 같다. 3억 원이면 3억 × 4.5% ÷ 12 = 1,125,000원이다. 원리금균등의 첫 달 1,520,056원 가운데 74%인 112만 5천 원이 이자이고, 원금은 39만 5천 원만 줄어든다.

3억 원을 30년, 연 4.5%로 빌리면 원리금균등은 매달 152만 원이고, 원금균등은 첫 달 196만 원에서 시작해 30년 이자가 4,416만 원 적다.

은행 실제 고지액은 이 표와 달마다 몇천 원씩 다를 수 있다.

약정서에 이자를 1년 365일 기준 날수로 계산한다고 적힌 대출이면 31일인 달은 더, 28일인 달은 덜 나온다. 3억 원에 4.5%면 31일인 달 이자는 1,146,575원, 28일인 달은 1,035,616원꼴이다.

지금 할 일

주택담보대출 이자 계산 방법을 확인하려고 대출 약정서의 상환 방식 칸을 짚어 보는 장면

약정서와 은행 앱의 대출 상세 화면에 상환 방식·적용 금리·만기일 세 칸이 있다. 이 셋이 표에서 내 줄을 정한다.

  • 은행 앱의 대출 조회 화면에서 내 주담대의 상세를 열어 「상환방법」「적용금리」「대출만기일」 세 칸을 읽는다. 대출 전이면 상품설명서의 같은 칸을 본다.
  • 전국은행연합회 소비자포털(portal.kfb.or.kr) → 금리/수수료 → 대출금리비교 → 가계대출금리에서 은행별 주담대 금리를 나란히 본다. 지금 금리가 표의 4.5%보다 높은지 낮은지가 여기서 보인다.
  • 대출거래약정서의 「중도상환수수료」 칸에서 수수료율과 부과 기간(대출일부터 3년)을 확인한다. 목돈이 생겼을 때 먼저 갚을지는 이 칸을 보고 정한다.
약정서의 상환 방식·적용 금리·만기일 세 칸만 읽으면 표에서 내 월 상환액과 30년 이자가 나온다.

세 가지 상환 방식, 무엇이 다른가

주담대 상환 방식은 셋이다. 셋 다 이자는 남은 원금에만 붙는다는 점은 같고, 원금을 언제 얼마씩 줄이느냐가 다르다.

3억 원 · 30년 · 연 4.5% — 상환 방식별
원리금균등
매달 같은 돈. 초반엔 이자가 대부분이고 뒤로 갈수록 원금 몫이 커진다.
매달 1,520,056원 · 30년 이자 2억 4,722만 원
원금균등
원금을 매달 833,333원씩 같게 갚는다. 원금이 빨리 줄어 이자가 적다.
첫 달 1,958,333원 · 30년 이자 2억 306만 원
만기일시
원금은 만기에 한 번에. 그동안 매달 이자만 낸다.
매달 1,125,000원 · 30년이면 이자 4억 500만 원

원금균등은 첫 달 부담이 원리금균등보다 438,277원 많다.

그 대신 원금이 빨리 줄어 매달 고지액이 내려가고, 142번째 달(12년째)부터는 원리금균등보다 적게 낸다. 30년을 모두 채우면 이자 차이는 44,157,635원이다.

만기일시는 매달 이자만 내니 월 부담이 가장 적어 보인다.

그런데 원금이 한 푼도 안 줄어 30년이면 이자가 원금보다 많은 4억 500만 원이 된다. 주담대에서는 보통 짧은 기간에만 쓰는 방식이다.

첫 달 44만 원을 더 낼 수 있으면 원금균등이 30년 이자를 4,416만 원 줄이고, 12년째부터는 매달 내는 돈도 원리금균등보다 적다.

금리 0.5%p, 기간 10년이 바꾸는 돈

3억 원 원리금균등을 기준으로 금리와 기간을 하나씩 바꿨다. 금리 0.5%p는 매달 8~9만 원, 30년이면 3천만 원이 넘는 차이다.

3억 원 · 원리금균등매달전체 이자
30년 · 연 4.0%1,432,246원2억 1,561만 원
30년 · 연 4.5%1,520,056원2억 4,722만 원
30년 · 연 5.0%1,610,465원2억 7,977만 원
20년 · 연 4.5%1,897,948원1억 5,551만 원
40년 · 연 4.5%1,348,689원3억 4,737만 원
3억 원 · 연 4.5% · 원리금균등 — 기간별 전체 이자
20년
155,507,551원
30년
247,220,135원
40년
347,370,486원

기간을 10년 늘리면 매달 17만 원이 줄지만 이자는 1억 원이 는다.

기간을 30년에서 40년으로 늘리면 매달 171,367원이 줄어든다. 그 대가로 전체 이자는 1억 15만 원이 는다. 20년으로 줄이면 매달 377,892원을 더 내고 이자는 9,171만 원을 아낀다.

기간을 10년 늘리면 매달 17만 원이 줄어드는 대신 이자가 1억 원 늘고, 금리 0.5%p는 30년 이자를 3천만 원 넘게 바꾼다.

첫 달 이자는 잔액 × 금리 ÷ 12

상환 방식이 달라도, 금리가 바뀌어도 달마다 이자를 계산하는 원리는 하나다. 남은 원금에 연 금리를 곱하고 12로 나눈다.

이 원리는 변동금리가 몇 번 바뀌어도, 다른 은행으로 갈아타도 그대로다.

  • 원리금균등 3억 원, 첫 달: 300,000,000 × 4.5% ÷ 12 = 1,125,000원이 이자, 나머지 395,056원이 원금.
  • 1년(12회) 뒤 남은 원금은 295,160,320원. 1년 동안 낸 이자는 13,400,991원이고 원금은 484만 원 줄었다.
  • 원금균등 3억 원, 첫 달: 이자 1,125,000원 + 원금 833,333원 = 1,958,333원. 둘째 달 이자는 299,166,667 × 4.5% ÷ 12 = 1,121,875원으로 3,125원 준다.

첫해 이자가 1,340만 원인데 원금은 484만 원만 줄어드는 까닭도 여기 있다. 남은 원금이 클 때는 이자가 월 상환액의 대부분을 차지한다. 변동금리 대출은 금리가 바뀌는 달부터 남은 원금과 남은 기간으로 월 상환액을 다시 계산한다.

매달 이자는 남은 원금 × 연 금리 ÷ 12이고, 원금이 빨리 줄수록 다음 달 이자가 준다.

목돈이 생기면 먼저 갚는 게 이득인가

주택담보대출 이자 계산 방법대로 중도상환 수수료와 아끼는 이자를 견주며 휴대폰을 보는 장면

중도상환수수료는 대출일부터 3년 안에만 붙고, 남은 기간이 짧을수록 준다.

중도상환수수료는 중도상환원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간)이다. 대출기간이 3년을 넘으면 대출일부터 3년째 되는 날을 만기로 보고 잔존일수를 계산한다. 3년이 지나면 붙지 않는다.

2025년 1월 13일 신규 대출부터 은행 주담대 평균 수수료율은 고정금리 1.43%에서 0.56%로, 변동금리 1.25%에서 0.55%로 내려갔다. 5대 시중은행 주담대는 0.58~0.74%다.

  • 3억 원을 빌리고 1년 뒤 5,000만 원을 먼저 갚는다. 수수료율 0.56%.
  • 수수료: 50,000,000 × 0.56% × (730 ÷ 1,095) = 약 186,667원.
  • 아끼는 이자: 5,000만 원에 붙던 연 4.5%, 한 해 약 225만 원. 한 달에 약 18만 7천 원.
3억 원 대출에서 5,000만 원을 먼저 갚을 때 — 수수료율 0.56%
  1. 대출 1년 뒤
    수수료 약 18만 7천 원. 한 달 치 아끼는 이자와 비슷하다
  2. 대출 2년 뒤
    잔존일수가 1년으로 줄어 수수료 약 9만 3천 원
  3. 대출 3년 뒤
    수수료 없음

잔존일수 ÷ 1,095일로 비례. 대출 1년 뒤는 730일, 2년 뒤는 365일이 남은 것으로 계산했다.

연 4.5% 대출이면 5,000만 원을 먼저 갚을 때 붙는 수수료는 한 달 치 아끼는 이자와 비슷해, 목돈이 생기면 1년 뒤에 갚아도 수수료보다 아끼는 이자가 크다.

한도를 계산할 때 붙는 스트레스 금리는 이 계산과 상관없다. 금융위원회의 스트레스 DSR은 대출 한도를 심사할 때 가상의 금리를 더해 보는 장치이고, 매달 내는 이자는 약정서의 적용 금리로만 계산한다.

근거 — 식과 숫자

표와 그림은 모두 아래 식으로 계산했다. 월 금리 r = 연 금리 ÷ 12, 전체 회차 n = 기간(년) × 12다.

  • 원리금균등 월 상환액 = 원금 × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n)). 3억 원, r = 0.045 ÷ 12 = 0.00375, n = 360이면 1,520,056원. 전체 이자 = 원 미만을 살린 월 상환액 1,520,055.93원 × 360 − 3억 = 247,220,135원.
  • 원금균등 k번째 달 = 원금 ÷ n + (원금 − 원금 ÷ n × (k − 1)) × r. 3억 원이면 첫 달 833,333 + 1,125,000 = 1,958,333원, 마지막 달 833,333 + 3,125 = 836,458원. 전체 이자 = 원금 × r × (n + 1) ÷ 2 = 203,062,500원.
  • 만기일시 월 이자 = 원금 × r = 1,125,000원. 30년 이자 = 1,125,000 × 360 = 405,000,000원.
  • 원금균등이 원리금균등보다 적어지는 달: 이자 몫이 1,520,056 − 833,333 = 686,723원 아래로 내려가는 달이다. 남은 원금이 183,126,133원 아래가 되는 142번째 달이다.
  • 날수로 계산한 달 이자: 300,000,000 × 4.5% × 31 ÷ 365 = 1,146,575원, 28일이면 1,035,616원.

원 단위 아래는 반올림했다. 은행마다 원 미만 처리와 이자 계산일 기준이 달라 고지액은 몇 원에서 몇천 원까지 차이가 난다.

표의 모든 값은 원금·월 금리·회차 세 숫자를 원리금균등·원금균등 두 식에 넣은 결과다.

자주 묻는 질문

Q. 주택담보대출 이자 계산 방법은 무엇인가?

A. 매달 이자는 남은 원금 × 연 금리 ÷ 12다. 3억 원을 30년, 연 4.5%로 빌리면 원리금균등은 매달 1,520,056원, 원금균등은 첫 달 1,958,333원이다.

Q. 주택담보대출 원리금균등과 원금균등 중 이자가 적은 것은?

A. 원금균등이다. 3억 원·30년·연 4.5%에서 30년 이자는 원금균등 2억 306만 원, 원리금균등 2억 4,722만 원으로 4,416만 원 차이가 난다.

Q. 주택담보대출 중도상환수수료는 얼마인가?

A. 중도상환원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간)이고 대출일부터 3년 안에만 붙는다. 2025년 1월 13일 이후 은행 주담대 평균 수수료율은 고정 0.56%, 변동 0.55%다.

정리

  • 매달 이자 = 남은 원금 × 연 금리 ÷ 12. 3억 원 연 4.5%면 첫 달 이자 1,125,000원.
  • 3억 원·30년·연 4.5%는 원리금균등 매달 1,520,056원, 원금균등 첫 달 1,958,333원.
  • 30년 이자는 원리금균등 2억 4,722만 원, 원금균등 2억 306만 원. 원금균등은 12년째부터 매달 내는 돈도 적다.
  • 기간 10년을 늘리면 매달 17만 원이 줄고 이자는 1억 원이 는다.
  • 중도상환수수료는 3년 안에만, 잔존일수 비례. 은행 주담대 평균 0.55~0.56%.

출처